- Le Prêt à taux zéro, PTZ :

(Certificat de conformité aux normes de surface et d'habitabilité)

Pour obtenir un prêt à taux 0%, un certificat de conformité aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi.

Ce diagnostic immobilier dit « diagnostic prêt à taux zéro » s’articule autour de 26 points de contrôle de l’habitation, parmi lesquels :

• L'étanchéité des sols, murs, seuils et plafonds
• L'état d'entretien des parties communes
• La qualité sanitaire et de pressurisation du réseau de distribution de l'eau
• Les normes dimensionnelles du logement
• L’ouverture des pièces principales et la ventilation des autres volumes
• L'équipement de la cuisine
• L'installation du gaz et de l'électricité
• L'équipement sanitaire
• Le système de chauffage

Selon le décret n. 2005-69 du 31/01/2005, le diagnostic prêt à taux zéro doit être établi par un professionnel indépendant à la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle.

Textes de référence

• Code de la construction et de l'habitation : articles R318-1 à R318-9
• Décret n°2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété
• Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement
• Arrêté du 2 avril 2008 portant modification de l'arrêté du 31 janvier 2005 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt

Caractéristiques du prêt à taux zéro

Principe 

A compter du 1er avril 2007, les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'Etat peuvent proposer des prêts à taux zéro (sans intérêt) permettant de participer au financement : 

• de la construction d'un logement, 
• de l'achat d'un logement neuf ou ancien. 

Le prêt à taux zéro vient en complément d'autres prêts, il ne peut permettre à lui seul de financer la totalité de l'opération immobilière. 

Opérations finançables 

• la construction ou l'achat d'un logement neuf, jamais occupé, 
• l'achat d'un logement ancien, 
• l'achat et/ou l'aménagement d'un local non destiné à l'habitation (bureau par exemple) en logement, 
• l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession. 

Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans un délai d'1 an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'achat du logement. 
Est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins 8 mois par an. 

Bénéficiaires 

Pour bénéficier du prêt à taux zéro, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'une des personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro est soit : 

• titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie, 
• bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH), 
• victime de catastrophe (par exemples : catastrophe naturelle, technologique) ayant conduit à rendre inhabitable leur résidence principale de manière définitive. 

Critères d'attribution 

Le bénéfice du prêt est déterminé en fonction : 

• du montant total des ressources de l'emprunteur (revenu fiscal de référence) et du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale. Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond. Depuis le 1er avril 2008, les revenus pris en compte sont ceux de : 
• l'année N-2 (revenu de l'avant-dernière année) pour les demandes de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai, 
• l'année N-1 (revenu de l'année dernière) pour les demandes de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre. 
• de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien. 

Plafond de ressources 

Pour bénéficier du prêt à taux zéro, les ressources des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les montants suivants : 

Les zones A, B et C sont définies par l'arrêté du 29 avril 2009. 

Respect des normes de surface et d'habitabilité 

Le logement doit répondre à des normes de surface et d'habitabilité précises. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur. 
Lorsque l'acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu'il serve à leur réalisation. 

Prêts complémentaires 

Le prêt à taux zéro se cumule avec :

• le prêt d'accession sociale (PAS), 
• le prêt conventionné (PC), 
• le prêt 1 %, 
• le prêt d'épargne logement (PEL), 
• le prêt bancaire, 
• autre prêt à caractère social. 

Subvention ANAH

Pour les travaux d'accessibilité de l'immeuble ou d'adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite, il est possible de cumuler une subvention ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) avec un prêt à taux zéro. 
Cette possibilité n'est ouverte que si le handicap intervient postérieurement à l'entrée dans les lieux. 

Aide personnalisée au logement (APL) 

Le prêt à taux zéro n'ouvre pas droit en tant que tel à l'APL. 
Lorsque l'emprunteur bénéficie de l'APL au titre d'un Prêt d'accession sociale (PAS) ou d'un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l'APL. 

Pour toute information, s'adresser : 

• à une banque ou un établissement de crédit, 
• au centre de logement agréé par l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement) le plus proche de son domicile. 

Montant du prêt à taux zéro

Principe 

Le calcul du prêt à taux zéro va se faire en fonction du prix et de l'ancienneté du logement à financer, ainsi que des prêts dits complémentaires contractés pour ce même logement. 

A noter : le prêt à taux zéro peut être majoré  (augmenté), en cas de construction ou d'achat d'un logement neuf, sous une double réserve :   

• les ressources de l'emprunteur et de celles des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser un plafond inférieur à celui qui ouvre droit au prêt à taux zéro de base, 
• une aide doit être attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales. 

Règles de calcul : achat d'un logement ancien 

Le montant du prêt peut atteindre jusqu'à : 

• 20 % du coût de l'opération immobilière (ou 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines), 
• ou 50 % de l'ensemble du ou des autres prêts consentis pour cette même acquisition. 

Ce pourcentage ne doit pas lui même dépasser les plafonds suivants : 

Ces montants s'appliquent aux demandes de prêt émises depuis le 1er avril 2007. 

Règles de calcul : construction ou achat d'un logement neuf 

Exceptionnellement, pour la période du 15 janvier au 31 décembre 2009, le montant du prêt est doublé, il peut atteindre jusqu'à : 

• 30 % du coût de l'opération immobilière (ou 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines), 
• ou 100 % de l'ensemble du ou des prêts consentis pour cette même acquisition. 

Ce pourcentage ne doit pas lui même dépasser les plafonds suivants : 

Ces montants s'appliquent aux demandes de prêt émises entre le 15 janvier et le 31 décembre 2009. 

Remboursement du prêt à taux zéro

Principe 

Les modalités de remboursement sont déterminées à la date d'émission du prêt en fonction des ressources de l'emprunteur et tiennent compte des modalités de remboursement des autres prêts immobiliers consentis, pour la même opération. 
A compter du 15 janvier 2009, les conditions de remboursement sont également fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. 

Période de remboursement 

Le remboursement peut s'effectuer soit : 

• en 1 seule période lorsque l'amortissement ne donne lieu à aucun différé (période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le prêt ou seulement une fraction de son montant), 
• en 2 périodes lorsqu'il y a un différé sur une fraction ou sur la totalité du montant du prêt. 

Pour chaque période le remboursement se fait par mensualités constantes. 

Durée de remboursement 

L'emprunteur rembourse le prêt à taux zéro sur une durée de 6 à 30 ans. 

Cas de remboursement partiel 

Tant que le prêt à taux zéro n'est pas intégralement remboursé, le logement acquis ne peut pas être : 

• transformé en locaux commerciaux ou professionnels, 
• affecté à la location saisonnière ou en meublé, 
• utilisé comme résidence secondaire, 
• utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail. 

Par ailleurs, l'emprunteur ne peut proposer le logement à la location que dans des conditions et cas particuliers notamment lorsque survient un des faits suivants : mobilité professionnelle entraînant un trajet plus important entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, divorce, dissolution d'un pacte civil de solidarité. 
En cas de destruction du logement avant le remboursement intégral du prêt, le maintien du prêt est subordonné à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre. 
La vente ou la donation du logement entraînent le remboursement intégral du capital restant dû au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière. 

Majoration du prêt à taux zéro

Principe

Le montant du prêt à taux zéro de base peut être majoré (augmenté) d'un montant maximum de 15 000 EUR  pour les prêts émis entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. Ce montant s'ajoute au montant de base du prêt à taux zéro et est calculé en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de son lieu d'implantation.  

Opérations finançables

Le prêt majoré sans intérêt permet de financer les opérations portant sur la construction ou l'achat de logements neufs. 
Sont considérées comme portant sur un logement neuf  les opérations suivantes : 

• la construction d'un logement accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, 
• l'achat d'un logement en vue de sa première occupation, 
• l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation en logements, 
• les logements acquis dans le cadre d'un contrat de location-accession lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. 

Bénéficiaires 

Sont concernés les ménages qui bénéficient d'une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (commune, département, région, établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre), ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu du logement concerné. 

Caractéristique de l'aide 

Elle doit obligatoirement prendre la forme : 

• d'une subvention, 
• ou d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché, 
• ou d'une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction du terrain d'implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n'excède pas 15 000 EUR par an.  

La majoration est accordée dès lors que l'aide de la collectivité atteint un seuil supérieur ou égal à 5 000 EUR , qui est fonction de la situation du ménage et de l'emplacement du logement.   
Si l'emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous la forme de subvention ou de bonification, le dépassement du seuil mentionné est apprécié en prenant en compte le total de ces aides. 
Il revient à l'emprunteur d'apporter la preuve de l'octroi de l'aide de la collectivité et, le cas échéant, du dépassement du seuil au moyen d'une attestation établie par la collectivité. 

Montant des ressources 

Les plafonds de ressources pris en compte pour bénéficier d'une majoration ne sont  pas les mêmes que pour l'obtention du prêt à taux zéro de base : ils correspondent aux plafonds du prêt locatif à usage social (PLUS). 
Pour les prêts émis à compter du 28 juillet 2008, le montant total des ressources de l'emprunteur et des personnes qui occupent le logement ne doit pas dépasser : 

Appréciation des revenus 

L'appréciation des ressources de l'emprunteur se fait dans les mêmes conditions que pour le prêt à taux zéro. Les ressources de l'emprunteur sont appréciées en prenant en compte son revenu fiscal de référence. Sont ajoutées à ce montant, les ressources des personnes non rattachées au foyer fiscal, mais devant occuper le logement à titre de résidence principale. 

Revenus pris en compte 

Les revenus pris en compte sont ceux de : 

• N-2 (revenu de l'avant-dernière année) pour les demandes de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai, 
• N-1 (revenu de l'année dernière) pour les demandes de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre. 

Remboursement du prêt majoré 

Le prêt à taux zéro et sa majoration bénéficient d'un allongement de la durée de remboursement. Ce prêt est remboursable sur une période qui ne peut excéder 30 ans, en fonction des ressources de l'emprunteur et de la durée de remboursement des autres prêts contractés pour la même opération immobilière.